Pro und Contra
Sollen Wohnkonzerne vergesellschaftet werden?
Susanne Heeg: Ja!
In vielen deutschen Städten kennen die Mietpreise nur eine Richtung: nach oben. Genau die Menschen, für die in der Corona-Krise geklatscht wurde, finden keine Wohnung. Das sind zum Beispiel Krankenpfleger*innen, Polizist*innen, Kassierer*innen. In Berlin sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren besonders stark gestiegen – und Aktivist*innen haben mit der Vergesellschaftung die deutlichste Antwort darauf entwickelt.
Eine Studie von Matthias Bernt und Andrej Holm von 2023 hat ergeben, dass finanzdominierte Wohnungsunternehmen wie Vonovia, Heimstaden oder Deutsche Wohnen deutlich höhere Mieten verlangen als etwa landeseigene Unternehmen. Die Mietforderungen der Konzerne lagen auch über der örtlichen Vergleichsmiete, die von öffentlichen Wohnungsunternehmen – aber auch von Genossenschaften – darunter. Finanzdominierte Unternehmen geben außerdem wenig für die Instandhaltung von Wohnungen aus, sondern lieber für Modernisierungen. Der Grund: Sie können die Miete um acht Prozent der Modernisierungskosten erhöhen. Je höher die Mieteinnahmen sind und je niedriger die Kosten der Bewirtschaftung, desto höher die Dividende für die Aktionär*innen.
Ein Argument gegen Vergesellschaftung ist die Behauptung, dadurch entstünden keine neuen Wohnungen. Das stimmt, aber auch die vergesellschafteten Unternehmen könnten nach einer Konsolidierung Wohnungen bauen. Das Geld, das sie einsparen, weil es nicht an Shareholder ausgezahlt wird, kann in Neubau fließen.
Auch die Kommunen würden profitieren, wenn wegen günstigerer Mieten weniger Menschen Wohngeld beantragen müssten. Schon jetzt sind die Zuschüsse fürs Wohnen sechsmal höher als die Förderung von Sozialwohnungen.
Angeblich hilft nur »bauen, bauen, bauen«, den Wohnungsmarkt zu entspannen. Tatsächlich versuchte die ehemalige Bundesbauministerin Klara Geywitz mit privaten Unternehmen Neubauten zu vereinbaren. Aber sie haben zum größten Teil nicht geliefert, sondern vielmehr umfangreichere Unterstützung gefordert.
Ich hoffe, dass am 20. September eine Hauptstadt-Regierung gewählt wird, die den Volksentscheid »Deutsche Wohnen und Co. enteignen« umsetzt. 58 Prozent der Abstimmenden votierten 2021 für die Enteignung von großen Wohnungskonzernen. In einer neuen Umfrage haben wieder 56 Prozent der Befragten die Vergesellschaftung von Wohnraum befürwortet. Die Umfrage sollte geheim bleiben, denn sie hat einen interessanten Auftraggeber, der von überhöhten Mieten profitiert: Vonovia.
Gerhard Wegner: Nein!
Für die anstehenden Wahlen zum Berliner Abgeordnetenhaus möchte die Partei Die Linke den Volksentscheid aus dem Jahr 2021 umsetzen, Wohnungsbaugesellschaften ab einem Bestand von 3000 Wohnungen nach Artikel 15 Grundgesetz zu vergesellschaften. Sie begründet ihr Vorhaben mit einer generellen Ablehnung privaten Wohneigentums großer Kapitalgesellschaften, dem Schutz der Mieter vor übermäßigen Mieterhöhungen (»Abzocke«) und einem verbesserten Mieterschutz. Dass der erzwungene Eigentümerwechsel auf den Staat keine zusätzlichen Wohnungen schafft, räumt sie ein.
Die Schwierigkeit des Vorhabens ist ihre Finanzierung. Bei einer Vergesellschaftung sieht das Grundgesetz eine Entschädigungszahlung vor: Nach geltender Rechtsprechung, die auch bei Art. 15 Grundgesetz zur Anwendung kommen würde, ist dies der Verkehrswert des Eigentums. Allein die Wohnungsbaugesellschaft Vonovia besitzt in Berlin etwa 138 000 Wohnungen, mit einem Gesamtwert von etwa 25 Milliarden Euro, der zu entschädigen wäre. Die Finanzierung soll nach dem Konzept der Linken über Mieteinnahmen erfolgen. Aber das ist Wunschdenken.
Rechnet man verschiedene Finanzierungsvarianten durch, entsteht unter realistischen Voraussetzungen erst bei einem Eigenkapital von 12,5 Milliarden Euro ein nennenswerter Cashflow, der aber noch nicht für die Tilgungsrate ausreicht. Die 12,5 Milliarden Euro wären vom Land Berlin aus dem Haushalt bereitzustellen. Erst bei einer etwa 15-prozentigen Erhöhung der Miete entstehen nennenswerte Überschüsse für die Tilgung. Eine solche Mieterhöhung wäre aufgrund des Mietrechts nicht möglich. Vor allem soll sie gerade abgewendet werden.
Als durchschnittliche Nettokaltmiete gibt Vonovia 8,17 Euro pro Quadratmeter im gesamten Bestand an. Damit liegt Vonovia nach den Statistiken der Investitionsbank Berlin deutlich unter den derzeitigen Angebotsmieten, die bei 11,56 Euro bis 20 Euro pro Quadratmeter liegen. Ein Mietwucher, den es in Berlin in Einzelfällen zweifellos gibt, ist nicht zu erkennen.
Eine Vergesellschaftung würde die Gerichte über viele Jahre beschäftigen und bis zu letztinstanzlichen Urteilen würden Wohnungsgesellschaften von Investitionen in Berlin klugerweise absehen. Der Wohnungsmangel würde sich verschärfen, die Mieten zusätzlich steigen. Kurz und gut: Das Vorhaben würde Berlin in eine jahrelange Phase der Rechtsunsicherheit manövrieren, liefe auf eine Haushaltsnotlage hinaus und verschwendete unnötig politische Energien für praktikable Lösungen zur Behebung des Wohnungsmangels.
Susanne Heeg ist Professorin für Geografische Stadtforschung in Frankfurt und war Mitglied der Expert*innenkommission zum Volksentscheid in Berlin.
Gerhard Wegner ist Professor für Institutionenökonomie und Wirtschaftspolitik an der Universität Erfurt.
